Редакция 
На заседании Международного пресс-клуба, прошедшем в среду, глава Госкомкадастра Абдушукур Абдуллаев сделал несколько важных заявлений. Он объяснил, почему в Узбекистане сносят жилые дома, на какую компенсацию может рассчитывать владелец собственности и почему центр стоит освободить от частного жилья.
Hook.report приводит его речь и фактически проверяет каждое утверждение выступающего.
1.
• В начале своей речи спикер пытался объяснить политику государства в отношении сноса домов. По его словам, строительство новых домов обходится дешевле, чем ремонт уже существующих, то есть «хрущевок».
«Любой город развивается либо за счет расширения территории, либо за счет развития существующей инфраструктуры. Такие работы у нас тоже ведутся. Только здесь надо учитывать один важный фактор — в Ташкенте сейчас существует большое количество старых домов, это так называемые «хрущевки». Если направлять туда средства, чтобы их ремонтировать и поддерживать коммунальные системы, это обойдется достаточно дорого. Проще строить новые».
Рассмотрим это утверждение с нескольких позиций — финансирования и трудозатратности.
Согласно постановлению президента «О дополнительных мерах по эффективной реализации программы по строительству и реконструкции доступных многоквартирных домов в городах на 2017—2020 годы», за 2018 год в Ташкенте построено 30 многоквартирных домов с 900 квартирами для военнослужащих. На строительство этих домов выделили более 1,2 триллиона сумов, большая часть которых покрывается бюджетом и кредитами.
В то же время, согласно закону о ТЧСЖ, именно товарищества обязаны отвечать за ремонт и сохранность домов. Задача государства в этом случае — предоставлять льготные ссуды и совершенствовать систему оплаты. То есть государство не выделяет средства на ремонт домов в стране. Вне зависимости от того, «хрущевка» ли это, «сталинка» или любой другой типовой дом, ремонт его делают сами жильцы на свои собственные деньги. И отсюда совершенно не ясно, о направлении каких средств говорит Абдушукур Абдуллаев.
Говоря о строительстве на месте «хрущевок» нового, современного жилья, нужно учитывать стоимость демонтажа, временное проживание людей в общежитиях и т. д. Так как история нашей страны пока не богата сносом домов с этажностью выше двух, мы не можем говорить как о рыночной стоимости сноса, так и о большом количестве специалистов, которые занимались бы этим.
В то же время в России снос панельного многоэтажного дома обходится дорого: демонтаж оценивают в сумму от 500 рублей за 1 кубометр, то есть около 63 000 сумов. Выходит, что снос дома серии К-7 (пятиэтажная «хрущевка») обойдется государству примерно в 712 миллионов сумов. Безусловно, строить новые дома на месте «хрущевок» проще.
Тот же вопрос касается и старого, ветхого жилья в столице. Премьер-министр Абдулла Арипов в своем выступлении от 23 декабря 2018 года дал общее определение ветхому жилью:
«Вчера нам президент дал строгое поручение: все старые дома в Ташкенте, у которых нет канализации и т. д., все ветхое жилье снести и построить на месте новые дома со всеми условиями».
Можно ли при таких условиях назвать «хрущевки» и прочие типовые дома советского типа ветхим жильем, подлежащим сносу, — открытый вопрос.
2.
• Продолжая анализировать выступление, рассмотрим еще одно заявление. По словам Абдуллаева, во всех развитых городах мира в центральной части практически нет жилых домов. Там расположены гостиницы, деловые и торгово-развлекательные центры, парки отдыха.
«Наш город развивается, в нем ведется большая работа для того, чтобы превратить Ташкент в своеобразный маяк Востока. Это делается для развития туристического потенциала страны», — сообщил он.
По большей части это утверждение верно — если раньше центры крупных городов состояли как из жилых домов, так и из предприятий, то за последний век тенденция сдвинулась в пользу последних. Наиболее ярко это прослеживается в городах России, где частные доходные дома — их строили предприниматели, чтобы сдавать квартиры в аренду — постепенно перешли в ведение государственных органов и управлений. При этом новое жилье (кроме элитного, вроде сталинских высоток или ташкентских домов по улице Навои) появлялось все дальше от центра, формируя спальные районы.
Проблема в том, что сейчас такой подход вызывает большую проблему маятниковой миграции, когда тысячи людей по утрам и вечерам нагружают городские дороги, двигаясь с окраин в центр и обратно. И даже в России идут разговоры о том, чтобы вернуть центральным жилым домам их первоначальную функцию.
Что касается гостиниц, деловых центров и парков, тут Абдуллаев прав. Во многих городах центры действительно переоборудованы под гостиницы или магазины. Однако, когда речь идет об исторических или важных с культурной стороны зданиях, они обычно остаются на месте, меняясь лишь изнутри.
3.
• И, наконец, рыночная оценка жилья. В последний год всплывает много историй о том, как очередной застройщик судится с очередными жильцами, пытаясь построить на месте их дома что-то новое. Пока все эти суды ничем не заканчиваются, но вопрос рыночной стоимости при компенсации стал особенно актуальным.
По словам Абдуллаева, рыночная стоимость квартиры сейчас — 60 миллионов сумов. То есть около 7 тысяч долларов:
«Для примера, если в Ташкенте обычная квартира раньше стоила где-то 3,5 миллиона сумов, то сейчас по кадастровой стоимости она уже оценивается в 60 миллионов сумов. Это настоящая рыночная стоимость. Поэтому, если речь идет о сносе жилого дома, то компенсация обязательно осуществляется в зависимости от рыночной стоимости здания».
Hook.report решил разобраться, как определяется рыночная стоимость жилья и можно ли купить новую квартиру на сумму компенсации.
Так как рыночное ценообразование на недвижимость в Узбекистане покрыто тайной «черного рынка» и довольно долго находится в тени, крайне сложно проанализировать все факторы, влияющие на стоимость вторичного жилья. Но в любом случае есть и объективные факторы — район, состояние дома, развитая инфраструктура, этажность дома, планировка квартиры. То есть квартира у Алайского рынка будет в разы дороже, чем аналогичная квартира на Алгоритме.
Чтобы понять, насколько озвученная Абдуллаевым стоимость соответствует условиям рынка, посмотрим экономическое определение понятию «рыночная стоимость»:
«Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства».
Исходя из утверждения выше, посмотрим самое популярное место по поиску вторичного жилья в стране — сайт olx.uz. Для примера возьмем обычную 4-этажную «хрущевку» около метро Мирзо Улугбека. Квартира на 6-м квартале в панельном доме обойдется в сумму от 30 000 у.е., то есть минимум в 4 раза дороже, чем Абдуллаев предлагает в своей речи.
Можно ли найти в Ташкенте жилье за $7 500? Снова обратимся к оlx. Мы смогли найти одну однокомнатную квартиру на Тансикбаева-3 на 5-м этаже бывшего 9-этажного общежития. Если вас выселят, предположим, из домов, что стоят напротив «Премьер-холла» или из домов по улице Амира Темура, будет очень сложно найти квартиру в том же районе, получив «рыночную» компенсацию от государства.
Есть вероятность, что глава Госкомкадастра ошибся, говоря о рыночной стоимости. Возможно, в расчет брался другой показатель, а сумма в 60 миллионов сумов просто отражает реальную платежеспособность жителей столицы. Однако было бы неверно, говоря о компенсации, брать в расчет не реальную стоимость вторичного жилья, а возможность населения ее платить.
Остается только ждать первого прецедента с компенсацией.
──────────
Над материалом работали: Дарина Солод — текст.
