Редакция 
Грядущий закон о приватизации земли сложно назвать незначительным. Ведь имея, наконец, права на землю, на которой мы живем, кажется, будет проще противостоять сносам, защитить свою собственность и добиться справедливости. Но все ли так гладко, как нам кажется, и стоит ли радоваться раньше времени?
Ринат Сагитов изучил новый документ и рассказывает о его нюансах.
Грядет долгожданная приватизация земли. Сочетание «частная собственность на землю» не может не радовать народ. Но рано радоваться. С небес — на землю, граждане. На ту самую, которую немногие будут пытаться приватизировать.
Закон «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения» должен упорядочить приватизацию и перевести земельные участки, находящиеся в личной собственности, в частную собственность. Из землепользователей граждане перейдут в разряд частных собственников.
Это касается также и земли, не только отданной под строительство жилья, но земельных участков, используемых в коммерческих целях. Например, ресторанов, гостиниц, фабрик и заводов.
Странное понимание «Частной собственности»
──────────
После знакомства с проектом закона о приватизации земли осталось впечатление, что никакой частной собственности ждать не стоит. А на моей памяти это уже третья приватизация, правда, не земли, а жилого фонда. Но об этом позже.
Первое, что вызывает опасения, — пункт 12 этого закона: «Особые случаи прекращения права частной собственности на земельные участки». Среди них утрата права собственности на землю при прекращении гражданства Республики Узбекистан физическим лицом, имеющим в частной собственности земельные участки несельскохозяйственного назначения.
При утрате гражданства человек теряет право собственности на землю. И такая трактовка закона в некоторой степени неправомерна.
Представим ситуацию: собственнику земли в силу не зависящих от него обстоятельств придется покинуть страну? Например, из-за преследования. Вслед за обращением за убежищем логически следует лишение гражданства, а за ним и лишение права собственности на землю?
Конечно, Узбекистан — демократическое государство. Но, как говорится, с кем черт не шутит. Как показывает мировая практика, люди бегут от преследования даже из США, столпа мировой демократии.
Но этот пункт не препятствует косвенному владению землей иностранными агентами. Кто помешает даже при добровольном выходе из гражданства передать это право родственникам собственника, друзьям или близким?
Не менее удручающе выглядит и 13-я статья. Изъятие приватизированного земельного участка либо его части для государственных и общественных нужд допускается исключительно в следующих целях:
- предоставление их для нужд обороны и государственной безопасности;
- обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых;
- реализация градостроительной документации по планированию развития и застройки территорий в части организации функционального зонирования территории населенного пункта;
- строительство крупных градообразующих объектов, учтенных градостроительной документацией, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями президента Республики Узбекистан;
- Изъятие приватизированного земельного участка либо его части производится по решению органов государственной власти на местах или Кабинета Министров Республики Узбекистан в порядке, установленном законодательством;
- Изъятие приватизированного земельного участка в целях, не предусмотренных настоящей статьей, считается незаконным и может быть обжаловано в судебном порядке. Запрещается осуществление сделок, влияющих на статус оспариваемого земельного участка, до вступления в законную силу решения суда.
Слишком широк спектр оснований для изъятия частной собственности. Права собственника туманны и не определенны, вся надежда на суд. Но каков наш суд — общеизвестно.
Даже в самом названии пункта отсутствует юридическое понятие частной собственности. Представьте, как резко звучал бы пункт: «Изъятие земельного участка частной собственности». Но это раскрыло бы несостоятельность этого закона.
Не покидает ощущение, что этот пункт появился в интересах крупных «Сити» и их владельцев. Ведь благодаря этой статье закон не будет защищать собственников маленьких участков земли в многочисленных махаллях Ташкента. Ведь многим кажется, что плановый домик, построенный в 60-е годы прошлого столетия, не отвечает принципам градостроительства и урбанизации, указанным в документе.
Тринадцатая статья, образно выражаясь, объявляет мир дворцам, войны хижинам. Конечно, законодатель попытался смягчить пилюлю, в пункте есть упоминание о суде, но ничего, кроме иронии, это упоминание не вызывает. К примеру, крупная строительная компания, хокимият, толпа адвокатов с одной стороны, и против них пенсионеры, защищающие свой участок в четыре сотки и дом из пахсы на нем.
Прецеденты говорят, что ничего справедливого из этого не выйдет.
Отличается ли эта приватизация от остальных?
──────────
Я говорил, что это не первая приватизация на моей памяти. Давайте поговорим о том, что уже было. Для начала вспомним, что в СССР существовали так называемые кооперативные квартиры. Или, что более точно, квартиры в кооперативе, поскольку их законным собственником был кооператив, а жильцы были всего лишь пайщиками. Эта ситуация изменилась в марте 1988 года с принятием совместного постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации».
Этот документ установил, что член кооператива, если он полностью выплатил паевой взнос, в случае выхода из кооператива может получить уже выплаченный паевой взнос обратно за вычетом амортизации либо передать квартиру своим родственникам или другим лицам. Требовалось лишь согласие кооператива. В этом случае фактически имела место купля-продажа, проходящая в два этапа. Сначала кооператив выкупал квартиру у пайщика, затем продавал ее жильцам.
Но это правило действовало недолго: с 1 июля 1990 года вступил в действие Закон «О собственности в СССР», по которому член кооператива, выплативший паевой взнос полностью, признавался собственником уже оплаченного имущества. Кооперативные квартиры превратились в частные.
В 1991 году в Узбекистане была объявлена независимость, и в 1993 году был принят Закон «О приватизации государственного жилищного фонда». Этот документ определил правовые, экономические, социальные основы и порядок приватизации государственного жилищного фонда на территории страны. Вступление в право собственности на жилье дало гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства в недвижимость, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.
Но это все в теории, на практике изъятие собственности проходило и проходит в лучших советских традициях экспроприации.
Более того, стал известен и новый способ конфискации — СМИ писали о так называемой «войне с притонами», из-за которой некоторые граждане лишились своих квартир. Люди сдавали квартиры, кто-то, возможно, устраивал в них притоны, а страдали собственники. Их жилье изымали как «орудие преступления».
И самое интересное, что все это было законно. Дело в том, что на правовую норму, дающую вам право собственности, есть пять или шесть норм «законного» отъема этой самой собственности. В том числе и «война с притонами».
Но вернемся к разбору закона.
Как приватизировать что-то с нашими зарплатами?
──────────
Беспокойство вызывает также и статья 15 главы 2, где речь идет о рыночной стоимости. Вопрос довольно злободневный.
К примеру, в махалле за педагогическим институтом есть маленький одноэтажный домик на участке в четыре сотки, где проживает семья пенсионеров. Этот участок они получили безвозмездно еще при советской власти. Средняя пенсия семьи — 850 тысяч сумов на человека. Уже сегодня без всякой приватизации их участок стоит гораздо дороже строения. Говоря о рыночной стоимости их земельного участка, назовем приблизительную сумму в 80 000 долларов.
Как с пенсией в сто условных единиц приватизировать свой участок, данный им советской властью безвозмездно? Не следовало ли для начала дать людям рыночные зарплаты и пенсии, а уже потом определять «рыночную стоимость» земли, и так принадлежащей им.
И сохраняется ли принцип преемственности власти при процессе приватизации? Почему земля, данная советской властью в личную собственность, не может остаться у граждан в качестве частной собственности при рыночном регулировании на безвозмездной основе? В этом вопросе социальная составляющая приватизации совершенно не учитывается.
Как инвалиды, малоимущие, пенсионеры будут приватизировать участки земли по рыночной стоимости, если они получили их по наследству или от советской власти на безвозмездной основе? Разве государство признает рыночными их доходы?
Конечно, заботит и аспект приватизации земельных участков, выделенных под частное строительство. Частный сектор находится под угрозой наступающих со всех сторон «Сити».
Приведем простой пример: у меня есть «Москвич», рыночная стоимость которого — 500 условных единиц. На OLX я выставляю этот автомобиль за 3 миллиарда сумов. Что мне за это будет? Ничего. Я собственник и имею право сам назначить цену. Никто не имеет право указывать мне, за сколько продавать свою собственность, ведь автомобиль мой.
Теперь перенесем эту ситуацию на жилье. Строительная компания возводит очередной элитный квартал, а мой глиняный домик на трех сотках, доставшийся мне в наследство от бабушек и дедушек, встал на пути строителей. Принципам градостроительства и урбанизации домик из пахсы не отвечает. Я требую за него у компании-застройщика три миллиона условных единиц, подаю на компанию в суд, пишу в портал. Наш суд устанавливает мне компенсацию — «разумную» с точки зрения застройщика и рынка цену, но никак не три миллиона условных единиц. И мой домик из лучших соображений нужд государственной и общественной необходимости изымается в строгом соответствии с законом. Все по закону и все в порядке.
Да, я получаю компенсацию, но не факт, что смогу купить на нее другой дом.
Немного риторических вопросов о частной собственности
──────────
Если это частная собственность, то что же тогда такое «не частная»? Смысл приватизировать землю, раз все равно ситуация ничем не отличается от того, что есть сейчас, и происходила в советское время? Все равно дом будет снесен, участок изъят, согласен с этим собственник или нет. Да, будет какая-то компенсация, но не та, на которую рассчитывает владелец. И получается, что вне зависимости от того, какой это вариант закона, владелец частной собственности все равно проиграет.
Можно рассмотреть примеры Запада. Например, в США тоже есть механизм изъятия земельного участка для общественных, государственных или оборонных нужд, но работа суда там кардинально другая.
Если в США он может в отдельно взятом округе опротестовать или приостановить решение президента, то у нас президент укоряет суд в отсутствии оправдательных приговоров.
Земельная реформа на рыночной основе не может проводиться в стране с нерыночными зарплатами и пенсиями. Это путь к люмпенизации и маргинализации части населения. В то время, когда законодатель отдает решение вопросов суду, судебная система показывает, что не готова решать такие задачи.
Мы наблюдаем процесс укрупнения капитала, строительство жилья с особой роскошью. В то время как обломки хижин могут крайне негативно отозваться на внутренней безопасности страны. Не учесть этого сегодня, значит, заложить мину недовольства завтра.
Да, нам нужна частная собственность на землю, но она должна быть честной, а собственник должен получить механизм защиты от «Сити» и других элитных кварталов. Получит ли он такой инструмент? Пока проект нового закона заставляет в этом сомневаться.
──────────
Текст: Ринат Сагитов
В материале использованы работы Николая Карахана.
